건설사 및 고객사의 ‘포트폴리오’를 다양화하라!

민간, 공공, 주거용 및 비주거용, 상업용, 신축 및 재건축, 리모델링 등
뉴스일자: 2018년02월08일 13시42분



주요이슈 1

2016년 건설수주규모 164조원으로 최고점, 2017년부터 조금씩 하락추세
대한건설협회에 따르면 국내 건설(수주)규모는 지난 2016년 164조원 규모로 최고점을 찍었다. 국내 건설경기는 지난 2007년 미국발 서브프라임사태 이후 약 140조원 시장규모에서 점차 하강하기 시작해 2013년 90조원으로 바닥을 쳤다. 하지만 2013년 이후에는 줄곧 상승세를 기록했고, 2016년에는 역대 사상 최대의 건설(수주)규모를 기록했다. 하지만 2017년부터는 수주실적이 조금씩 하강하기 시작해 올해에도 점진적인 하강세가 지속될 전망이다. 최고 호황을 기록한 2016년의 주거용 건축시장은 약 67조원으로 전체 건축시장의 40% 비중을 유지했다. 주거용 건축시장은 건축시장에서 절대적인 포지션을 차지하는 시장으로 대규모 건설사에서 공급하고 있는 분양시장이라고 볼 수 있다.

주요이슈 2

지금부터 주거용 건축시장의 중요 포인트는 ‘공공 주거 건축시장’과 ‘비주거용 시장’
2016년 공공 주거 건축시장은 약 9조원(5% 비중)을 달성했다. 전체 건축시장에서 약 5%의 포지션을 차지한 이 시장을 앞으로 주목해야한다. 분양의 한계점에 도달한 민간 주거용 건축시장과 비교해서 앞으로 커질 가능성이 있기 때문이다. 이와 관련 현 정부가 향후 5년동안 100만호의 공공임대주택을 짓겠다고 했다. 이를 볼 때 향후 5년동안 주거용 공공임대주택 시장에서 성장가능성이 가장 높다. 공공 주거 건축시장의 절대적인 포지션은 민간 건축시장과 비교해 볼 때 아주 작은 시장이지만 성장 가능성이 일정기간 지속될 수 있기 때문에 이 시장에 대한 대응이 있어야 될 것이다.
한편, 비주거용 시장의 성장세도 주목된다. 일반적인 복합개발, 학교용지 등의 비주거용 시장은 기본 인구가 줄어들어 성장 가능성이 낮은 주거용 시장보다 성장 측면에서 두드러질 가능성이 높다. 비주거용 시장은 기관들이 주요 고객으로서 기관들이 투자하고 기관에 의해서 움직인다. 이 기관들이 오피스나 리테일을 대규모로 건설하면서 시장을 움직인다. 경기변동성도 낮고 지속적인 안정성이 있기 때문에 정점을 찍은 주거용 시장에 주력하는 것보다 비주거용에 관심을 가지고 가는 것이 맞는 것이다.
민간 비주거용 시장도 성장률이 매년 안정적이고 변동성이 낮다. 외국의 대도시 건축물을 보면 서울 등 우리나라 도심지의 오피스 커머셜 수준이 여전히 낮고 더 공급될 여지가 있다는 것을 분명히 느낄 수 있다. 이에 비추어서도 비주거용 시장이 변동성이 낮고 개인이 아니라 법인일 가능성이 훨씬 더 높은 것을 고려할 때도 비주거용 시장에 조금 더 장기적인 안목에서 관심을 기울일 필요가 있다.

주요이슈 3

경기가 나빠질수록 다양한 포트폴리오가 필요하다
공종별로 보면, 2007년 경기가 좋지 않았던 금융위기 때는 건축시장에서 토목시장이 가장 우세했다. 그 이후 2010년부터는 경기가 좋지 않았지만 절대 우위시장이 없었다. 토목이나 비주거나 주거나 모두 3:3:3의 비율로 움직였다. 따라서 경기가 나빠질수록 하나에 집중하면 안된다. 포트폴리오를 다양하게 가져가야 하는 것이다. 그러면서 창호 및 유리업계의 주력 시장이라고 볼 수 있는 주거용 건축시장을 같이 가져가야 한다.
지난 2015년 이후에는 주거용이 급격하게 성장하면서 확대해 왔지만 앞으로의 시장은 주거용이 꺾여 내려가고 있다. 그렇게 되면 더 더욱 각 기업체의 포트폴리오 상에서 지금까지 가져왔던 마케팅 방식과는 달리 조금씩 변화를 추구해야 한다. 사실상 올해까지는 창호 유리업계가 그다지 나쁘지 않을 것이다. 작년까지 인허가 받아 착공했던 물량이 올해까지 맞물려 내려오고, 후 공정 성격이 강한 창호 유리업계는 이에따라 분주해질 것이다. 그렇다면 올해가 아닌 내년을 바라보고 준비해야 한다. 올해 이후에 분양이 줄고 수주도 줄게 되면 내년에 창호 유리업계에 그 영향이 직접적으로 미치기 때문이다. 따라서 지금부터 준비하지 않으면 내년엔 더 어려워질 수 있다. 

주요이슈 4

수도권과 지방 모두 주택 가격 상승폭 둔화, 특정 지역엔 마이너스 리스크 우려
창호 유리 업계의 가장 중요한 선도시장이라고 할 수 있는 주택시장의 가격 추이는 이전 정부가 출범하면서 수도권의 경우 30% 가까이 (특히 아파트 가격이) 올랐었다. 그러나 새 정부 들어서 8•2대책이 나온 이후부터 상승폭이 크게 둔화됐다. 그러나 지난 10월과 11월 들어 강남의 주택 가격이 올라가면서 다시 주택 가격 상승세가 확대되고 있다.
한편, 지방은 2009년대부터 주택가격이 떨어진 곳이 별로 없고 이후에 계속 상승세를 거듭해 8년 동안 무려 60%에 달하는 가격 상승이 있었다. 부산의 경우는 100%를 넘는 가격 상승이 있었다. 그러는 동안 지방 아파트 공급량도 많아져 창호 유리업계에도 많은 이익을 발생시켰을 것이다.
그러나 최근들어 지방 건축경기가 마이너스로 돌아서면서 가격 상승폭이 주춤하고 있으며, 결국 지방은 현재로서는 리스크가 확대되고 있는 분위기다. 특히 경남 쪽이 그러하며 마이너스 프리미엄이 발생하고 있다.

주요이슈 5

현재 분양시장 나쁘지 않다, 특히 고소득층 있는 랜드마크 지역이 호조세
도시재생, 소규모 주택 정비 등 비주거용 틈새 시장에 관심 가져야
창호 유리업계가 가장 궁금해 하는 것은 분양이다. 분양 물량이 많으면 아무리 재고주택 가격이 안정적이라도 나쁘지 않다. 그만큼 현재로선 분양시장의 경기가 크게 나쁘지 않다. 청양 경쟁률이 우수한 단지가 많다. 청약 미달지역도 물론 있는데 대부분 경남, 충남•북에서 발생하고 있다. 특정지역을 피하면 그다지 나쁘진 않다. 결국 2018년 전국의 분양시장 경기도 그다지 나쁘진 않다. 정부에서 분양가 상한제를 시행할 계획인데, 분양가 상한제를 시행하면 시장가격보다 낮은 가격으로 공급을 하기 때문에 과열양태가 있는 자산시장 대비 수익률을 수분양자에게 보장하는 효과가 있다. 따라서 양호한 입지의 청약의 경우는 당연히 경쟁률이 높아지는 현상들이 있을 것이다. 특히 과천 지식타운이나 개포 8단지 등은 관심이 매우 뜨겁다. 식지않은 분양경쟁 만큼 토지가격과 단독주택가격도 빠르게 올라가고 있다. 특히 노후화된 단독주택 등을 개량하는 도시재생이 활성화되고 있다.  결국은 시장의 흐름이 굉장히 양극화가 심화되는 상태로 가게 될 것 같다. 수도권에 가격이 오른다고 하지만 전체가 다 오르는 것이 아니라 수도권에서도 특히 서울 안쪽의 소득이 많은 지역만 오르고 있다. 소위 랜드마크 사례들이 있는 지역이다. 그런 반면에 이 지역외의 지역은 가격이 떨어지는 모습이다. 시도별로 보더라도 좋은 지역과 나쁜 지역은 이런 식으로 확연히 구분된다. 이런 지역별 온도차는 장기적으로 갈 수 밖에 없다. 그 지역의 고소득층이 사는 지역이 가장 안정적이라는 것이다.
또한 경기 호조기에는 아파트 부문이 확대되지만 침체기에는 틈새상품 비중이 확대되는 만큼 창호 유리업계는 아파트 이외의 도시재생이나 소규모 주택 정비 등에 좀 더 적극적인 관심을 가질 필요가 있다.

주요이슈 6

노후주택의 재건축 리모델링 요구 높아진다
노후화된 기존 주택의 비중이 높아지고 있는 가운데 재건축 및 리모델링 요구가 커지고 있다. 수도권과 광역시, 시도의 자가 점유 주택 노후도를 보면, 자가 거주자 중 20년 이상 주택에 거주하는 비율이 43.5%이고 30년 초과 주택이 17.5%로 나타났다. 특히 지방의 노후주택 자가 거주 비중이 높다. 경과연수 26년이 지난 주택 거주자의 주거불만족 비율이 20%에 육박한다. 이러한 노후주택 등의 리모델링 수요와 투자수준은 일정하게 유지될 전망이다. 분양시에도 들어올 시장이다. 


주요이슈 7

올해 건설시장 규모 133조원, 44만호의 아파트 준공 물량 대기 ‘나쁘지 않다’
한편, 올해에는 현재 44만호에 달하는 아파트 준공 물량이 있다. 지난해 47만호에 이어 사상최대의 준공 물량이다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 건설시장 규모는 133조원을 예상하고 있다. 2000년 이후 2016년까지 평균 29만호였던 것에 비해 수도권은 최근 5년 평균 89.2% 증가한 것이고, 지방은 58.3% 증가한 수치다. 2017년과 대비해서 올해 아파트 준공은 약 17%가 증가한다. 40만호가 상회하는 아파트 준공은 1990년대 이후 처음이다.
이어 올해 건축 인허가는 약 40만호(공공부문 9만호, 민간부문 31만호), 분양은 약 24만호 수준이 될 전망이다. 건설수주는 15%가 감소돼 이후의 시장규모 축소는 불가피하다. 이 수치만 보더라도 수주측면에서 볼 때 내년 이후에는 감소세가 분명할 것이기 때문에 앞서 밝힌대로 주거용과 비주거용 등의 건설사나 고객사를 대상으로 한 포트폴리오를 다양하게 하며 향후에 미칠 영향에 대비해야 할 것이다. 올해는 전년에 비해 건축물량이 줄지만 경기는 여전히 좋을 것이다. 수도권에 집중된 가운데 재개발 재건축 중심으로 사업화가 진행될 전망이다. 고가주택 지역의 소득 상승으로 고가주택의 수요도 여전한 것이다.


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